原文摘要：对于近期市场上“冒出”的进一步紧缩房企贷款的传言，经过多方采访发现，监管部门近期并未对房地产信贷提出新的紧缩要求。昨日，央行相关人士在接受记者询问时表示，近期并没有就房地产信贷对商业银行发布进一步通知。来自多家银行的信息也显示，银监会近期未专门召开房地产信贷相关会议，也没有对银行下发关于进一步紧缩房地产信贷的通知。市场流传的进一步紧缩房企贷款的消息可能源自监管部门的一份调研。
分析：目前房地产股票的估值已经以RNAV作为主要依据。只要房价不下降，房地产公司的RNAV就不会下降，从而地产股的估值就很稳固。短期内房价的走势将主要取决于销量，同时行业调控政策的放松对于销量和房价也有一定正面作用。 刚性需求能够抗起销量大旗：去年央行出台的第二套房信贷政策抑制了绝大部分的投资需求。因此目前商品房的成交主要依赖于刚性需求；刚性需求主要来自于城镇化带来的新增需求和改善需求。前者每年至少带来4.56亿平米的住宅需求，这一规模占07年全国住宅销售面积的比例为66%；尽管房价已经大幅上涨，但中国城镇家庭收入也在快速提高，因此他们有能力去实现大多数的刚性需求； 目前主要城市的成交约为去年同期的70%-80%左右：鉴于当前房价同比的大幅上涨以及央行第二套房的信贷政策的影响，我们估计全年的成交量约为去年的70-80%左右；目前主要城市的销量约为去年同期的70%-80%左右，符合我们的判断； 房地产调控政策需要放松：随着外需的放缓，中国经济增长将更主要依靠内需，而房地产是拉动内需的重要力量；同时，与房地产相关的信贷占比较大，目前国有商业银行不良贷款出现了反弹。因此，保持房地产业的健康稳定对于经济增长和金融稳定都具有积极的意义，房地产调控政策需要放松； 调控政策已有放松苗头：目前房地产上市公司的再融资已经开闸；税务总局官员前期称2年内不开征物业税；一些银行在执行第二套房信贷政策上出现了一定的松动； 我们认为房地产行业在2季度有望获得超额收益：目前大多数地产股的估值以RNAV为基准；随着2季度传统销售旺季的到来，以及房地产调控政策的松动，2季度行业基本面将继续向好。我们维持行业“推荐”的投资评级； 投资建议：在大盘未企稳的情况下，我们建议投资者波段操作；我们继续相对看好两类股票：股价低估的公司、业务主要集中在长期看好区域的公司。
一、商品房销量将继续回升 1、我们的逻辑 股票估值与房价息息相关。目前房地产股票的估值已经以RNAV作为主要依据。 RNAV对房价很敏感。因此只要房价不下降，房地产公司的RNAV就不会下降，从而地产股的估值就很稳固；..短期内房价的走势将主要取决于销量。只要销量跟得上，短期内放价就很难下降。因此商品房销量数据非常重要； 另外，行业调控政策的放松对于销量和房价也有一定正面作用。 2、商品房销售情况 去年央行出台的第二套房信贷政策抑制了绝大部分的投资需求。因此目前商品房的成交主要依赖于刚性需求。那么刚性需求能否抗起销量的大旗？我们的答案是：可以。 （1）刚性需求有多大 刚性需求主要来自于城镇化带来的新增需求和改善需求。这里我们主要分析一下城镇化带来的新增需求： 我们预计中国每年新增的城镇人口为1800万； 相应地，中国每年将新增至少570万以上的城镇家庭（按家庭成员数3.17人计算）； 即使每个新增家庭平均住房面积按80平米（人均25平米左右）计算，中国每年新增的城镇家庭将带来至少4.56亿平米的住宅需求，这一规模占07年全国住宅销售面积的比例为66%。 （2）刚性需求能否实现 上述的刚性需求只是潜在需求。这些刚性需求能否最终实现？我们认为尽管房价已经大幅上涨，但中国城镇家庭收入也在快速提高，因此他们有能力去实现大多数的刚性需求。 中国城镇居民家庭收入在快速提高。2000年60%以上中国城镇家庭的收入在1万-2万人民币。2008年60%左右的中国城镇家庭的收入标准为2万-5万人民币； 目前家庭年收入在10万以上的家庭数目大约在700万左右，我们预计10年后这大约在7000万左右。 （3）目前主要城市的成交情况 鉴于当前主要城市房价同比有大幅上涨，央行第二套房的信贷政策抑制了绝大部分的投资需求，我们估计全年的成交量约为去年的70-80%左右； 目前主要城市的销量已经约为去年同期的70%-80%左右，基本符合我们的预期；
二、房地产调控政策已有放松苗头 07年出台了一系列针对房地产行业的调控政策。我们认为08年很难再有严厉的新政策出台，原先的政策也会有所放松。 1、调控政策需要放松 （1）房地产是拉动内需的重要力量 经济增长将更主要依赖内需。美国经济受次贷的负面影响还远未结束，而近期人民币升值一直较快。因此08年外需对经济增长的贡献必将有所下降。07年10月以来，外贸顺差在急剧下降。08年中国经济的增长将更主要依靠内需。 房地产是拉动内需的重要力量： 2007年房地产开发投资25280亿元，占全年社会固定资产投资总额的18.4%； 房地产业增加值占国内生产总值的比重达到5%左右； 房地产业与许多行业业存在直接与间接的联系。 （2）房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定 房地产信贷占比较大： 截至2007年10月，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达4.69万亿元（其中房地产开发贷款余额为1.76万亿元，个人住房贷款余额为2.6万亿元），占金融机构人民币各项贷款总余额的18.02%； 实际上，还有许多其他贷款是以房产和土地作为抵押的，这些贷款可称之为与房地产相关的间接贷款。 国有商业银行不良贷款两项指标均出现反弹： 不良贷款余额升至11150亿元，比3季度末增加351亿元； 4季度末不良贷款率上升至8.05%，较上季度增长0.22%。 因此，保持房地产业的健康稳定发展对于经济增长和金融稳定都具有积极的意义。房地产调控政策需要放松。 2、调控政策已有放松苗头 目前房地产调控政策已有放松苗头： 目前房地产上市公司的再融资已经开闸； 税务总局官员前期称2年内不开征物业税； 原建设部副部长姜伟新前期指出，对房地产调控“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”但他强调，当前，重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。各地建设部门要从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响； 一些银行在执行第二套房信贷政策上出现了一定的松动。例如《经济观察网》报道称，建设银行对一直充满争议和猜测的“人均住房面积”已经有了初步界定，即人均住房面积标准为26.6平方米；《新浪网》报道称招商银行的内部房贷优惠政策通知明确：若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行。根据这一条件，以自住为目的的换房客户将不用担心再次置业的高利率影响。我们认为这些银行第二套房信贷政策“放松”合法合理。
三、行业投资评级 1、行业基本面将继续趋好 随着2季度传统销售旺季的到来，全国主要城市商品房的销量将继续上涨。 房地产调控政策已经开始出现松动； 2、行业评级 我们认为房地产行业在2季度有望获得超额收益： 目前地产股的估值较低，大多数地产股的估值以RNAV为基准； 2季度行业基本面将继续向好。 我们维持行业“推荐”的投资评级。 3、投资建议 建议波段操作。在大盘未企稳的情况下，我们建议投资者波段操作；4、关注股票：天房发展（600322）,敬请关注
